Affitti brevi a Firenze nel 2026: cosa prevede il regolamento comunale

Da dove nasce il regolamento

Il Testo unico del turismo della Toscana (legge regionale 61/2024, articolo 59) consente ai comuni ad alta densità turistica di regolare le locazioni brevi per zone. Firenze lo ha fatto con la delibera del Consiglio comunale n. 27 del 5 maggio 2025, in vigore dal 31 maggio 2025, e lo ha integrato con la delibera n. 28 del 4 giugno 2026, in vigore dal 21 giugno 2026.

Il quadro ha retto anche in sede giudiziaria: la Corte costituzionale, con la sentenza n. 186 del 2025, ha respinto le principali censure all’articolo 59 della legge regionale.

Dove non si possono avviare nuove attività

Il blocco riguarda la Zona A del Piano operativo: prima la sottozona A1, il nucleo storico che i più identificano con l’area UNESCO, poi dal 21 giugno 2026 anche le sottozone A3 e A4. In queste aree il numero di locazioni brevi è fermo alle unità già destinate a questo uso nel 2024.

I confini delle sottozone non coincidono sempre con i nomi dei quartieri: prima di qualsiasi valutazione conviene verificare l’indirizzo sulla cartografia comunale.

Cosa serve dove l’attività è consentita

Fuori dalle zone bloccate la locazione breve resta possibile, ma con tre condizioni comunali: un’autorizzazione di durata quinquennale per ciascuna unità, rilasciata al proprietario; un immobile con le caratteristiche della civile abitazione; contratti di durata non superiore a 30 giorni.

A queste si sommano gli obblighi nazionali, uguali in tutta Italia: il Codice identificativo nazionale (CIN) esposto all’esterno e indicato in ogni annuncio, i rilevatori di gas e monossido di carbonio, gli estintori, la comunicazione degli ospiti alla Questura e, a Firenze, la riscossione dell’imposta di soggiorno. Gli aspetti fiscali sono riassunti nella nostra guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Chi affittava già nel 2024

Le unità regolarmente destinate a locazione turistica breve nel corso del 2024 sono escluse dai nuovi limiti per tre anni dall’entrata in vigore del regolamento. È un periodo da usare bene: conservare contratti, comunicazioni alla Questura e versamenti dell’imposta di soggiorno del 2024 rende semplice dimostrare la continuità dell’attività.

Keybox e tastierini

Un capitolo a parte riguarda l’accesso. Con la delibera del 10 febbraio 2025 il Comune ha modificato il regolamento di polizia urbana: le keybox sono vietate ed è ammesso un solo tastierino per edificio, con l’autorizzazione del condominio. Le sanzioni partono da 400 euro.

In pratica il check-in a distanza va ripensato: accoglienza di persona o un sistema concordato con il condominio, non una cassetta appesa al portone.

Cosa significa per un proprietario

Se l’immobile è già attivo e in regola, la priorità è proteggerne il valore: qualità della casa, recensioni, prezzi coerenti e adempimenti in ordine. Se ricade in una zona bloccata e non era attivo nel 2024, le strade sono altre, come la locazione transitoria a medio termine. Se invece stai valutando un acquisto, conviene guardare anche fuori dal Comune di Firenze: nel Valdarno il regolamento fiorentino non si applica.

Ogni situazione va letta sull’immobile specifico. È il primo passaggio del nostro servizio di gestione per proprietari.