Blog · · di Lorenzo Andrea Colonna
Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: 21%, 26% e la soglia dei due immobili
In sintesi: sugli affitti brevi la cedolare secca è al 21% per un solo immobile scelto dal proprietario e al 26% per gli altri. Dal 2026, chi destina a locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno è considerato imprenditore, con partita IVA e contributi.
Cos’è, fiscalmente, una locazione breve
Per il fisco è locazione breve il contratto di durata non superiore a 30 giorni stipulato da una persona fisica al di fuori dell’attività d’impresa, anche tramite portali o un gestore (articolo 4 del decreto legge 50/2017). È questo il perimetro in cui si può scegliere la cedolare secca al posto dell’IRPEF.
Le due aliquote: 21% e 26%
Dal 2024 la cedolare sugli affitti brevi ha due livelli: 21% su un immobile, indicato in dichiarazione, e 26% su tutti gli altri. Si applica ai corrispettivi lordi, senza deduzioni per commissioni o spese.
La scelta dell’immobile al 21% conta. Esempio: con due appartamenti che incassano 30.000 e 20.000 euro, assegnare il 21% al primo porta l’imposta a 11.500 euro; farlo sul secondo la porta a 12.000. In genere conviene riservare l’aliquota ridotta all’immobile che rende di più.
La nuova soglia: dal terzo immobile si presume l’impresa
La Legge di bilancio 2026 (legge 199/2025, comma 17) ha abbassato la soglia oltre la quale l’attività si presume imprenditoriale: prima scattava dal quinto appartamento, ora dal terzo. Chi ne affitta tre o più in forma breve nello stesso periodo d’imposta esce dal regime delle locazioni brevi e deve aprire partita IVA, con i relativi adempimenti previdenziali.
Per chi possiede più immobili conviene ragionare prima su quali destinare agli affitti brevi e quali a contratti più lunghi.
Portali, gestori e ritenuta
Quando l’incasso passa da un intermediario, come un portale o un gestore che riscuote per conto del proprietario, questo trattiene una ritenuta del 21% e la versa all’Erario, poi rilascia la certificazione. Il conguaglio avviene in dichiarazione, dove si applica l’aliquota corretta per ciascun immobile.
Gli obblighi che valgono comunque
Indipendentemente dal regime fiscale, ogni unità in affitto breve deve avere il CIN, il Codice identificativo nazionale, esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio, oltre ai rilevatori di gas e monossido di carbonio e agli estintori. Le sanzioni per un annuncio senza CIN vanno da 800 a 8.000 euro.
A Firenze si aggiungono le regole comunali sulle zone e sulle autorizzazioni, riassunte nella nostra guida al regolamento sugli affitti brevi a Firenze.
Come lo gestiamo con i proprietari
Nei nostri rendiconti canoni, costi e somme liquidate sono separati, così il commercialista ha i dati pronti per la dichiarazione. Questa guida non sostituisce la consulenza fiscale: la scelta del regime va sempre verificata con il proprio professionista. Se vuoi capire come impostare la gestione del tuo immobile, parliamone.
Domande frequenti
Su quale immobile si applica la cedolare al 21%?
Su uno solo, scelto dal proprietario in dichiarazione. Agli altri immobili in locazione breve si applica il 26%.
Con tre appartamenti in affitto breve serve la partita IVA?
Dal 2026 sì: oltre due appartamenti destinati a locazione breve nello stesso anno, l’attività si presume svolta in forma d’impresa.
La cedolare si calcola al netto delle commissioni dei portali?
No. La cedolare secca si applica ai corrispettivi lordi, senza deduzioni.
Fonti
Informazioni aggiornate alla data di pubblicazione. Non sostituiscono la consulenza di un professionista.
